文 / 乐居财经 陈晨


自去年“房住不炒、租购并举”的理念被推举出来后,租房市场迎来火热,而随着近一年来品牌在租房运营上的经验丰富起来后,租房市场开始成为资本角逐的战场,硝烟也渐渐体现到了房租上。“现在北京房租为什么上涨这么厉害?”“房子越来越租不起”、“昔日冷门地段也变得抢手”、“怕要吸干北漂人的血吧”......网上房租上涨言论此起彼伏。


日前,中国青年报社社会调查中心联合问卷网,对2002名现在在租房居住的年轻人(18-35周岁)进行的一项调查显示,82.1%的受访年轻人坦言租房给自己带来的经济压力大。20.7%的受访年轻人称每月房租占其月收入的一半及以上。中介或二房东乱加价(53.4%)、房屋设施维修困难(44.1%)和网上租房信息真假难辨(41.0%)被受访年轻人认为是租房市场三大乱象。93.3%的受访年轻人希望降低公租房门槛让更多青年受惠,57.9%的受访年轻人希望政府牵头搭建租房平台。


在租房市场,运营租房品牌的方式主要有两种,一是类似万科、龙湖等品牌地产商,重资产运营租赁品牌,企业先拿出钱来购置租赁性质的土地,然后在土地上盖房子用于租赁。因为运营的成本比较高,大多租房品牌把客户群体定在中高端客户群体上,如万科“十年租金180万”,尽管房租听起来天价,在平常人眼中看来匪夷所思,但是房屋出租率却是不错。


而另一种就是传统租房中介采用的轻资产运营模式,通俗讲就是“二房东模式”,品牌房主要从各地收来房源,然后再加工,通过装修及提供其它服务来提高租金。如自如公寓、蛋壳公寓等。


此前华菁证券的一份研报数据显示,极速时时彩 有品牌的长租公寓占整体租赁市场的比重仅为2%,而另据云房数据研究中心统计,仅北京范围内就有85家左右长租公寓品牌分食这2%中的一杯羹。


目前市场份额有限,想要拓展市场,就得靠争抢。尤其是对于“二房东模式”品牌运营方来讲,想拿到房源,就得砸钱。市场上多次传来“多家抬价抢房源”的信息。毕竟,拥有了更多的房源,才能有更多的租客,那么在市场上才有话语权,甚至是定价权。


日前,就有一则蛋壳和自如两大长租公寓的巨头天价抢房源的新闻引发热议:一位房主发帖称,自家天通苑的120平米的三居要出租,心理预期价位是7500/月,到链家自如和蛋壳公寓两家公司询问后,却被两方拼命争抢,最终蛋壳给到10800每月的价格,付11个月。


品牌方烧钱“跑马圈地”,更多的底气在于资本方的力挺,比如,自如2018年初进行的A轮融资共计40亿元,该笔融资金额刷新了中国公寓行业单笔之最。蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资,7000万美元B+轮融资,近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS产品进行融资。事实上,这种跑马圈地的速度也正在加快,目前市场上很多一线公寓品牌已经进行到C轮、D轮融资。而资本所到之处,必然会引起血雨腥风。很多品牌方不计成本抢房源,不过这个成本最后毫无疑问转嫁到了租客身上。


除了资本催生房租上涨外,中原地产首席分析师张大伟分析称,出租房源的结构性变化也会造成部分地方的房租上涨。“很多租赁企业,特别是长租公寓运营商,把一些中低端的租赁房源,比如城中村收购之后做升级改造。过去有可能是中低端房源,现在变成了中高端房源,所以租金有明显的上行。”


尽管很多专家点评房租上涨主要是市场供不应求导致,提倡政府多提供租赁用地。但是对于竞争激烈的租房市场来说,政府更应加快住房租赁市场制度建设,尤其是管控市场租赁行为的制度规范,管控租金不像房价一样无序上涨。


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